قائمة فحص قبل التوقيع

1. 1

   محامٍ خاص بكم قبل أي توقيع

   خذوا محاميًا خاصًا بكم ولا تعتمدوا على محامي البائع. لا توقّعوا «زيخرون دفاريم» ولا توكيلًا «مطلقًا» بدون محامٍ، فالمذكرة قد تُعتبر عقدًا ملزمًا وتستوجب ضرائب.

   شقة من مقاولأتعاب محامي المقاول لها سقف: 0.5% من السعر أو السقف بالشيكل — الأقل؛ أي مبلغ أكبر غير قانوني. أتعاب محامي المقاول 2.14

   المصطلحات: محامي عقارات 2.13، توكيل غير قابل للإلغاء 2.22

2. 2

   مستخرج طابو محدَّث

   استخرجوا مستخرج طابو محدَّثًا وافحصوا: من المالك، وهل توجد رهون أو حجوزات أو ملاحظات تحذيرية أو حقوق ارتفاق. عقار عليه حجز أو شعبود لا يُنقل قبل سداد الدين.

   شقة من مقاولإذا لم تُسجَّل العمارة بعد كبيت مشترك، تحتاجون «تأكيد حقوق» من شركة الإسكان بدل المستخرج. شركة إسكان مسجِّلة 2.11

   أرضإذا ظهرت في المستخرج «سلطة التطوير» أو «حارس أملاك الغائبين» أو «الوقف» — توقفوا واستشيروا محاميًا متخصصًا. سلطة التطوير / حارس أملاك الغائبين / الوقف 9.5

   القدس الشرقية والضفة: في معظم أحياء القدس الشرقية لا يوجد مستخرج طابو: الصفقة تُوثَّق بعقد عند محامٍ + وكالة دورية + سلسلة المستندات القديمة، و«ورقة بيع» بخط اليد لا تحمي تقريبًا. أرض غير مسجَّلة / «ورقة بيع» 10.3 وكالة دورية 10.4 كوشان (سند عثماني) / إخراج قيد (نسخة ضريبة الأملاك) / سند تسجيل أردني 10.5

   المصطلحات: مستخرج الطابو 2.2، حق ضمان / تأمين دين 2.8، حجز 2.9، حق ارتفاق 2.10

3. 3

   الورثة والأرض العائلية

   إذا كان العقار مسجَّلًا باسم متوفى، فبدون أوامر إرث لكل الأجيال لا بيع ولا مشكنتا. والأرض المشاع تمنع التسجيل والرهن، والحل فضّ شراكة أو إفراز ثم تسجيل.

   القدس الشرقية والضفة: في القدس الشرقية والضفة: حصر إرث لكل جيل منذ آخر تسجيل، ووكالات من كل الورثة بمن فيهم من في الخارج — وإلا خطر «الغائب». حجة حصر إرث 10.22

   المصطلحات: أمر حصر إرث / أمر تنفيذ وصية 2.24، المشاع 9.1، فضّ الشراكة / إزالة الشيوع / القسمة العينية 2.25، توحيد وتقسيم (إعادة تقسيم) / إفراز (بارتسيلاتسيا) / مخطط إفراز 7.9

4. 4

   ملف البناء وفحص هندسي

   افحصوا ملف البناء في البلدية: مخالفة بناء (شرفة مغلقة، طابق إضافي، وحدة مقسَّمة) قد تمنع المشكنتا أو تكلّف غرامات وأمر هدم. وأحضروا مهندسًا «فاحص شقق» قبل التوقيع.

   القدس الشرقية والضفة: في القدس الشرقية: شقة بدون رخصة = لا مشكنتا وخطر هدم؛ اسألوا هل صدر أمر هدم، وهل هناك مخطط يغطي المبنى. رخصة بناء في القدس الشرقية 10.18 أمر هدم إداري / هدم ذاتي 10.17

   المصطلحات: الفحص المسبق 2.17، رخصة بناء 7.5، مخالفة بناء 7.14، وحدة سكنية 1.8، بروتوكول التسليم / فحص هندسي للشقة 3.8

5. 5

   الوضع التخطيطي للأرض

   اطلبوا «ملف المعلومات التخطيطية» واسألوا عن التابع السارية على القطعة وتصنيفها، وهل هناك مصادرة مخطَّطة. لا تشتروا «أرضًا زراعية للاستثمار» على وعد بتحريرها — من أكثر عمليات النصب شيوعًا.

   القدس الشرقية والضفة: في القدس: «المنطقة الخضراء» يُمنع البناء عليها. في الضفة: تحققوا من تصنيف كل قطعة (أ/ب/ج) على حدة. المنطقة الخضراء / الخط الأزرق 10.19 مناطق أ / ب / ج 10.12

   المصطلحات: ملف المعلومات التخطيطية 7.10، الخارطة التفصيلية 7.1، تصنيف الأرض / تغيير التصنيف / «تحرير» أرض زراعية 7.3، أرض زراعية 7.4، مصادرة / استملاك 2.26، حدود النفوذ البلدي / «الخط الأزرق» 9.8

6. 6

   رسم التحسين والديون

   افحصوا رسم التحسين المتوقّع وديون الأرنونا ولجنة العمارة قبل التوقيع، فديون الأرنونا تعرقل نقل الملكية. اطلبوا «براءة ذمة» من البلدية قبل التسليم.

   أرضفي البناء الذاتي أو شراء قطعة: احسبوا أيضًا رسوم التطوير للبلدية — قد تصل لعشرات الآلاف. رسوم التطوير 5.6

   القدس الشرقية والضفة: في القدس: فاتورة الأرنونا دليل على «مركز الحياة»، وطلبات التخفيض لا توقف الإجراءات — قدّموها مبكرًا. الأرنونا في القدس — المناطق أ/ب/ج/د 10.15

   المصطلحات: الفحص المسبق 2.17، رسم التحسين 5.4، الأرنونا 5.5، لجنة العمارة (فاعَد بايت) / شركة إدارة 1.17، شهادات الضرائب / شهادات الطابو 2.23

7. 7

   السعر الحقيقي والتقييم

   قارنوا السعر بأسعار الصفقات الحقيقية في «ميداع نَدلان»، واسألوا: السعر للمتر حسب أي مساحة؟ تقييم مستقل قبل الشراء قد يوفّر أكثر بكثير من كلفته.

   القدس الشرقية والضفة: في القدس الشرقية الأسعار المصرَّح بها على عقارات غير مسجَّلة غالبًا أقل من الحقيقة، والفرق الكبير في الأسعار سببه الطابو والرخصة. أسعار القدس الشرقية 10.23

   المصطلحات: السعر للمتر المربع / قاعدة صفقات سلطة الضرائب 6.8، مساحة إجمالية / صافية / رئيسية / خدمات 7.12، مخمّن عقاري 8.4

8. 8

   موافقة مبدئية وشرط واقف

   احصلوا على موافقة مبدئية للمشكنتا من 2–3 بنوك قبل التوقيع، وتذكّروا أن التمويل يُحسب حسب الأقل بين السعر والتقييم. ضعوا في العقد شرطًا واقفًا يحميكم إذا رُفض التمويل.

   أرضقرض البناء الذاتي يشترط أرضًا مسجَّلة قابلة للرهن ورخصة بناء. قرض للبناء الذاتي 4.19

   القدس الشرقية والضفة: في معظم القدس الشرقية لا مشكنتا إلا إذا كان العقار مسجَّلًا في الطابو أو كبيت مشترك — اسألوا هذا أولًا.

   المصطلحات: الموافقة المبدئية 4.5، شرط واقف 2.18، نسبة التمويل 4.3، تقييم البنك / المخمّن 4.14

9. 9

   الضرائب والتكاليف الجانبية

   احسبوا ضريبة الشراء (شقة وحيدة أم إضافية) والتكاليف الجانبية: محامٍ، وسيط، مخمّن، رسوم طابو، تأمينات، ترميم، و«+ معام» على الخدمات. أضيفوها إلى رأس المال الذاتي المطلوب.

   شقة من مقاولسعر المقاول يشمل عادة ضريبة القيمة المضافة. شقة من مقاول / «على الورق» 1.12 ضريبة القيمة المضافة 5.8

   القدس الشرقية والضفة: المقيم الدائم الذي مركز حياته في إسرائيل يُعتبر مقيمًا ضريبيًا، والضريبة مستحقة حتى على عقار غير مسجَّل (⚠️ بانتظار تأكيد محامي ضرائب). والشراء في الضفة لحامل هوية إسرائيلية أو مقدسية قد يُعتبر ضريبيًا صفقة داخل إسرائيل.

   المصطلحات: ضريبة الشراء 5.1، شقة وحيدة 5.2، التكاليف الجانبية 5.10، رأس المال الذاتي / الدفعة الأولى 4.2، ضريبة القيمة المضافة 5.8

10. 10

    من مقاول: الكفالة والقسائم

    كل دفعة فوق 7% من السعر يجب أن تكون مضمونة بكفالة أو ضمان آخر. ادفعوا فقط عبر «قسائم» حساب المرافقة البنكية — لا تدفعوا للمقاول مباشرة أبدًا.

    القدس الشرقية والضفة: في صفقات المقاولين الشائعة في القدس الشرقية (دفعة أولى + شيكات مؤجلة) لا قانون بيع ولا كفالة: اطلبوا على الأقل رخصة بناء ومخططًا مصدَّقًا وضمانات شخصية. عقد مقاول / دفعات وشيكات مؤجلة 10.7

    المصطلحات: كفالة قانون البيع / كفالة بنكية 3.2، مرافقة بنكية (ليفوي بنكائي) / دفتر القسائم 3.3، قانون بيع الشقق 3.1، مطوّر (يازام) / مقاول منفّذ / مقاول مسجَّل 3.12

11. 11

    من مقاول: ماذا يقول العقد؟

    اقرؤوا المواصفات الفنية (ما ليس مكتوبًا غير مضمون)، وشروط الربط بمؤشر مدخلات البناء، وموعد التسليم والتزام المقاول بتسجيل البيت المشترك. التأخير فوق 30 يومًا يستحق تعويضًا لا يمكن للمقاول إسقاطه.

    المصطلحات: المواصفات الفنية 3.4، ربط السعر بمؤشر مدخلات البناء 3.6، تعويض عن التأخير في التسليم 3.7، تسجيل البيت المشترك 2.12، مخزون الشقق غير المباعة / عروض 20/80 8.7

12. 12

    الدفعات والملاحظة التحذيرية

    حددوا في العقد جدول الدفعات ومتى تُفقد الدفعة ومتى تُعاد، وسجّلوا ملاحظة تحذيرية في الطابو فورًا بعد التوقيع — أرخص حماية في الصفقة.

    شقة من مقاولالملاحظة التحذيرية إحدى الضمانات المقبولة للدفعات فوق 7%. كفالة قانون البيع / كفالة بنكية 3.2

    شقة يد ثانيةفي اليد الثانية لا توجد كفالة قانون البيع، فالحماية هي الملاحظة التحذيرية والدفعات المشروطة. شقة يد ثانية 1.11

    القدس الشرقية والضفة: بدون طابو لا ملاحظة تحذيرية: الحماية الوحيدة من البيع المزدوج هي الحيازة الفعلية + الوكالة الدورية الموثّقة + إبلاغ سلطة الضرائب. أرض غير مسجَّلة / «ورقة بيع» 10.3 وكالة دورية 10.4

    المصطلحات: عربون / دفعة أولى (مِكداما) / جدول الدفعات 2.19، ملاحظة تحذيرية 2.6، عقد البيع 2.16، تعويض متفق عليه / شرط جزائي 2.21

افهم العقار مع فريد · Fareed Nadlan · الأرقام صحيحة لأيلول 2026 · ليست استشارة قانونية.